上海出政策了
和以前不太一样
以前出政策都放在周五，而且是下班后的时间，所以我经常周末加班
现在可好，政策放在周一了，还是上午上班时间，我这周末倒是不用加班了，直接把我周一例会给取消了
现在，坐到电脑前给大家聊聊
政策很多啊
详细的我就不写了，这里直接贴一下
大家可以保存一下以备不时之需
但是核心的核心是什么
就是上海放宽外环外限购政策，这是最直接的，也是最大的变化
但是各位有没有想过一个哲学问题
为什么是外环外
首先我们需要意识到一件事
现在上海的调控政策，对待外环外和外环内的态度已经完全不一样
不是外环外松一点外环内紧一点
而是对于这两个区域的调控态度，完全不一样
对于外环外，几乎等同于已经没有门槛了随便买
所谓的外地户籍一年社保，只要想要买房，这个时间也过的很快了
对于外环内，虽然有放松，但是整体的社保年限没调，套数依然有限制（外地单身被视为家庭可以开始买外环内一手房了）
更为关键的是，为了相互之间不产生交叉，让大家放心买外环外
外环外的购买套数都不被记入外环内的限购范围内
可叠加
就是你去外环外买了一百套房子归来之后，内环内可能还有首套房的资格
我看到这个政策的第一反应就是：那环沪的楼市怎么办
确实政策出台之后，环沪楼市几乎已经没有理论存在的需求
各个外地城市未来只能寄希望本地市场的去化情况了
但是说回上海
对于上海来说，一直以来都有两个矛盾点，一个是担心核心区域楼市过热出现舆论压力，又希望整体市场库存减缓降低风险
现在以此为界，起码也表明了态度和说法
上海未来调控，开始以外环为界线了
但是话又说回来，为什么是这条线
这里面有一个重要动因的变化
过去 20 年是整个上海城市建设快速发展的 20 年，也是房地产快速发展的 20 年
伴随着城市骨架和基建的铺设，上海完成了城市版图的扩张
不论是最早时候的一城九镇还是现在的五大新城，都是这么一个逻辑
所以在很长一段时间，上海的楼市基本面就是
一手房是新房在郊区，二手房是老破小在市中心
二者相互独立又相互依存
所以一直以来上海外环外的二手房挂牌量和成交量一直就不多
伴随着过去 20 年上海整体郊区住宅的大量供应，这些产品如今也慢慢的流入到二手房市场
我们来直观的看下数据
这不是市场数量，而是市场占比
从整个供求结果关系来看，整体的成交占比每年都在下滑，但是整体的挂牌量的占比却在越来越多的增加
这就是一个非常值得注意的信号
如果对外环外的楼市不加以干预，后面可能会出现系统性的风险
另外在时间节点上对外环外也比较尴尬
城市发展的重心已经回归到市中心进行城市更新了，郊区的发展已经属于明牌，而且再加上如今抢人大战各个城市各领风骚
所以对于郊区的去化就失去了先手位
这次调控出台的背景，或许就是基于此
这一次政策希望激活的核心是什么
如果下沉到一线各位会发现，现在很多郊区的一手房的成交，主力都集中在区域型客户购买
哪怕是外地年轻人，买在郊区大部分也是在周边有工作或者和区域本地有黏连的这些人
之前设想的因为房价外溢或者轨交外溢的年轻人
这部分的比例已经开始下降
而这一次的政策放松，核心是希望激活的需求，我觉得有四类人
第一类，当然是外地刚需更加坚定的买房
某种程度上也是上海的一种抢人方式，大家联想之前上海关于内容创作者的一系列待遇，结合在一起看就会发现这其中的端倪
第二类，市中心的养老需求
上海另一个不可逆的趋势就是本地人口老龄化，这里的养老需求一定是越发的放大
如今关于这部分需求也可以通过郊区买房的方式来解决
毕竟他们具备强劲的购买力，而且现在也不占据房票，真心建议在郊区做项目的操盘手可以落实
与其焦虑多少点数给渠道，不如努力拓宽下这部分客源
第三类：郊区的本地土著
这些其实也是被忽略的群体，住在上海郊区的土著，往往家族情节会更重，买房需求可能也会更加旺盛
第四类，其实也是很重要的一部分人
全国范围内的中产家庭的资产配置
上海这两年塔尖项目的崛起，本质上成功吸纳了全国范围的富豪的关注，在全国范围内上海资产的相对坚挺也得到了共识
你知道的，中产对投资这件事是最跃跃欲试的
但是把钱放在哪里其实没有太多想法，这是一次进入上海比较好的门槛
如果未来不论是生意或者工作和上海有关联的，现在都可以在上海买房作为一个备选项
这一次的政策放松整体的力度还是很大的
单说外环外可能大家觉得只是一个概念
但是我们来看看上海地图
就会发现上海大部分地方的房子已经不限购了，哪怕放在套数占比上来说也是如此
如今上海限制的，放在外环内，本质上还是对于城市发展的乐观和信心
不论是如今土地市场的反馈，还是上海产业升级转型，对于核心地段都是极大的抗跌存在
对于外环外呢，这一次也是挺好的机会，毕竟外环外这么大，总有机会点，总有窗口期
对于这一次的政策，相比较之前的微调更明显，也更出圈
关键是这次政策激活的四类人群，目前来看很有潜力很有可能也真实可以转换
接下来的 9 月和 10 月可能会比想象中的更加值得期待
但是这个政策能不能解决所有问题
当然不能
但是好在还有时间
上海楼市相比较其他城市而言，最大的机会点就在于：还有时间
这是底色中给到人们的信心和安全感
这也是为什么我觉得，如果是个人，如果你有真实需求，可以去市面上走走看看
是不是最好的时间我不知道
这起码是一个不差的时间
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这是真叫卢俊公众号的第 6213 篇原创文章
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